Columns | Drummen op eigen grond | Soms blijkt de simpele koop van een huis zomaar te leiden tot een kettingreactie van allerlei andere kwesties. Voor de betrokkenen heel vervelend, want zij willen helemaal geen “gedoe”. Aan onze notarissen dan de schone taak om met praktische oplossingen te komen waar iedereen mee verder kan. Onlangs werden we met zo’n gordiaanse knoop geconfronteerd.
Een architect verkocht kort geleden een woning aan de heer Josephus. De begane grond van het pand was door de architect gebruikt voor zijn burelen. De kamers op de eerste verdieping had hij verhuurd aan studenten. Dat kon ook zonder meer. Het gebouw had een gemengde woon- en bedrijfsruimtebestemming. De heer Josephus was gecharmeerd van de mogelijkheden van het pand, vooral omdat dit ook nog een losstaande garage had. Hij zag zijn zoon daar op zijn drumstel al te keer gaan.
De architect had bij de bezichtiging verteld dat een flink deel van de tuin en de grond waarop de garage was gelegen, eigendom was van de gemeente. Josephus had daarop aangegeven dat hij het pand alleen wilde kopen als hij ook eigenaar kon worden van de rest van de tuin en van de garage. Dat bleek geen probleem te zijn. De architect nam contact met de gemeente op en die was bereid haar deel van de tuin en de garage te verkopen, zodat de architect de woning met alles erop en eraan aan Josephus kon leveren. Om een en ander gecoördineerd te laten plaatsvinden werd ons notariaat behalve voor de overdracht van het pand door de architect aan Josephus, ook ingeschakeld voor de overdracht van het tuindeel en de garage door de gemeente aan de architect. De gemeente stuurde ons daarvoor de getekende koopovereenkomst met daarbij een duidelijke kaart, waarop aangegeven was welk gedeelte van het perceel precies aan de architect was verkocht. De omtrek van de tuin en de garage waren duidelijk herkenbaar. En hier begonnen de complicaties.
Bij ons gebruikelijke onderzoek naar de desbetreffende percelen in het kadaster bleek namelijk dat de gemeente inderdaad eigenaar was van de tuin en het grootste deel van de garage, maar dat de garage voor een deel weer was gebouwd op een ander perceel. Het ging om een strook van ongeveer zes vierkante meter. Geen enorm stuk grond, maar bij een totale oppervlakte van de garage van 30 vierkante meter toch een relevant gedeelte. En om het nog wat ingewikkelder te maken: de strook van zes vierkante meter was onderdeel van een kadastraal perceel van ongeveer 2000 vierkante meter dat naast de gemeente nog eens negen andere mede-eigenaren kende. Onderzoek bij het kadaster leverde op dat deze juridische situatie al ten minste sinds het begin van de twintigste eeuw bestond, al langer dan 100 jaar dus. Uit het kadaster zou pas na uitvoerig onderzoek kunnen blijken in welke verhouding deze partijen tot dit perceel grond gerechtigd waren: wie had er nu precies recht op wat? Aangezien ook de openbare weg waaraan de woning was gelegen, grotendeels liep over dit perceel was de gemeente er – naar nu bleek per abuis - vanuit gegaan dat zij enig eigenaresse was.
Wat betekende dit nu voor de geplande verkoop aan Josephus? In de eerste plaats was de gemeente van plan een perceel grond te verkopen aan de architect waarvan zij niet de enig eigenaar was. De gemeente zou dus haar verplichting tot levering niet kunnen nakomen. Vervolgens zou de architect niet kunnen voldoen aan zijn al afgesproken verplichting tot levering van de woning, inclusief de gehele tuin en de garage. Josephus vroeg zich af of hij de koopovereenkomst met de architect niet beter weer zou kunnen ontbinden, maar hij had zijn eigen huis in de tussentijd al verkocht. Waar moest hij dan heen? Tot slot bleken de negen mede-eigenaren van het perceel zich niet eens bewust van hun mede-eigendom. Enkele gerechtigden waren, zo bleek uit de gemeentelijke bevolkingsadministratie, al sinds langere of kortere tijd overleden. Enkele andere mede-eigenaren woonden ver weg in het buitenland.
Viel dit alles nog op te lossen? In afstemming tussen de drie verschillende partijen hebben we er het volgende op bedacht. Om te beginnen levert de gemeente in ieder geval alvast het perceel waarvan zij enig eigenaar is. Zij zegt toe later te zullen meewerken aan de levering van de strook onder de garage, waarvan zij met negen anderen mede-eigenaar is. Dit geeft de architect de mogelijkheid zijn woning inclusief de hele tuin en het grootste deel van de garage alvast aan de heer Josephus (door) te leveren. De architect en Josephus spreken af dat de architect zal zorgen voor levering van de resterende strook binnen een afgesproken termijn op straffe van een boete. Deze eventuele boete wordt bij wijze van garantie voorlopig door de notaris in depot gehouden en in mindering gebracht op de aan de architect uit te betalen koopprijs. De notaris stelt hiervoor een depotovereenkomst op. Zodra is geleverd zal het bedrag van de boete alsnog aan de architect worden betaald. Josephus van zijn kant doet afstand van zijn rechten om de koop terug te draaien, ook als de overdracht van de resterende strook van niet tot stand komt. En terwijl dit alles wordt afgewikkeld, gaat de notaris onderzoeken wie de rechtsopvolgers zijn van de overleden mede-eigenaren. Ook zal hij alle andere mede-eigenaren benaderen met het verzoek om mee te werken aan de gedeeltelijke verdeling van het gemeenschappelijke eigendom op een zodanige manier, dat de zes vierkante meter die onder de garage liggen van de gemeente worden. De gemeente heeft dan de handen vrij om die grond bij Josephus terecht te laten komen.
Zo wordt in het kader van wat eerst een simpele verkoop leek gelijk ook een erfenis uit het verleden afgewikkeld en worden de eigendomsverhoudingen in de gemeente weer wat overzichtelijker. De heer Josephus is inmiddels eigenaar van de woning met tuin en garage, behalve die zes vierkante meter dan. De mede-eigenaren van deze strook zijn intussen opgespoord en aangeschreven. De levering ervan aan Josephus is alleen nog een kwestie van tijd. Diens zoon drumt er allang vrolijk op los. Binnenkort gebeurt dat tot vreugde van allen “geheel op eigen grond”. |
Beschikbare downloads | |
| |
