Terug naar overzicht
Kennis

Planschade nieuw bestemmingsplan Bergen Dorpskern Zuid

Diverse interessante uitspraken van de Afdeling in een langslepend conflict tussen de inwoners van de gemeente Bergen en het college over (directe) planschade als gevolg van een nieuw bestemmingsplan. Het college weet claims van miljoenen af te wenden met het correct toepassen van de leerstukken compensatie in natura en het normaal maatschappelijk risico. Interessant is ook het gebruik van het overgangsrecht.

Wat speelde er?

Schadeveroorzakend besluit is het bestemmingsplan “Bergen, Dorpskern Zuid” (hierna: het bestemmingsplan). Het bestemmingsplan vervangt een uitwerkingsplan uit 1937. Gevolg was wel dat enkele landhuis- en villa-eigenaren de bouw- en gebruiksmogelijkheden op hun grond drastisch zagen beperken. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State deed op 18 december 2019 in 31 zaken uitspraak over in totaal miljoenen aan planschadeclaims. De Afdeling liet er weinig van heel: slechts in een aantal gevallen was sprake van planschade, maar deze werd correct in natura gecompenseerd.

Hoe oordeelt de Afdeling?

Deze samenvatting licht drie interessante aspecten toe.

i. Overgangsrecht. In uitspraak nr. 201805740/1/A2 gaat het om de bijzondere situatie dat een deel van de bebouwing is gelegen op gronden met in het nieuwe bestemmingsplan een waterbestemming. Hoewel deze gebruiksmogelijkheden onder het overgangsrecht vallen, is volgens de Afdeling de waardedaling desondanks correct berekend op afgerond € 181.500,-. Wij leiden hieruit af dat het overgangsrecht niet is betrokken bij de waardedaling. Let wel: dit is anders op het moment dat de hoogste waarde van een perceel of pand wordt ontleend aan de verhuurbaarheid ervan. Zie daarover uitspraak De Lunet (AbRvS 3 oktober 2018, nr. 201601267/2/A2).

ii. Compensatie in natura. In uitspraak nr. 201805414/1/A2 gaat het om een perceel waarop de mogelijkheid om diverse woningen te bouwen is komen te vervallen. Het college heeft de schade van € 690.000,- in natura willen compenseren door appellant in staat te stellen gedurende twee jaar na onherroepelijk worden van het besluit een aanvraag om een omgevingsvergunning in te dienen om de planologische (bouw)mogelijkheden van het uitwerkingsplan uit 1937 te benutten.

Appellant meent dat compensatie in natura niet correct heeft plaatsgevonden – een toezegging van de gemeentraad dat medewerking wordt verleend aan de aanvraag ontbreekt namelijk. De Afdeling gaat hier niet in mee. Een onvoorwaardelijke toezegging van de gemeenteraad is niet nodig. De daardoor ontstane onzekerheid over de vergunningverlening wordt immers – conform geldende jurisprudentie – opgevangen met de toezegging dat de gemeente de planschade uitbetaalt als de omgevingsvergunning buiten de macht van appellant of zijn rechtsopvolger niet wordt verleend. Dat de gemeenteraad eerder geen medewerking verleende aan het benutten van bouwmogelijkheden die kleiner zijn dan wat op grond van het voorgaande uitwerkingsplan mogelijk was, maakt dit niet anders. Ook onder die omstandigheden blijft de mogelijkheid tot het uitbetalen van planschade bestaan.

iii. Normaal maatschappelijk risico. De laatste hier te bespreken uitspraak (201703658/1/A2) gaat over het normaal maatschappelijk risico. De Afdeling keurt in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 5% goed. Dit bevestigt de lijn dat ook bij directe planschade colleges hogere normaal maatschappelijk risico-percentages kunnen hanteren. Dit is het geval als de ontwikkeling geheel binnen de lijn van de verwachtingen lag. Relevant hier waren de volgende omstandigheden:

- Het vervangen van het zeer oude uitwerkingsplan uit 1937 is een normale maatscahppelijke ontwikkeling. In 1965 trad de WRO in werking, waardoor appellant rekening moest houden met de mogelijkheid dat het uitwerkingsplan zou worden vervangen. Dit was helemaal het geval bij inwerkingtreding van de Wro in 2008, waaruit volgde dat uitbreidingsplannen zouden komen te vervallen.

- De bebouwingsmogelijkheden onder het uitwerkingsplan strookten niet met het karakter van de omgeving. De helft van het perceel mocht tot een hoogte van 15 meter worden gebouwd, terwijl uit de toelichting van het uitwerkingsplan bleek dat deze was gericht op behoud van het open karakter van het betreffende gebied.

- Sinds 1937 is slechts beperkt gebruik gemaakt van de bebouwingsmogelijkheden onder het uitwerkingsplan. Die in het bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden zijn bovendien nog steeds ruim en sluiten aan bij de ruimtelijke structuur.

- De ontwikkeling past bij het vanaf 1999 gevoerde beleid.

Wat kunt u met deze uitspraak?

Het correct toepassen van de leerstukken compensatie in natura en het normaal maatschappelijk risico kan zelfs de meest omvangrijke claim terugbrengen of van de tafel vegen. Interessant is verder dat de Afdeling weinig duidelijkheid schept over de toepassing van het overgangsrecht bij de waardebepaling. Zien wij het goed, dan leidde het overgangsrecht hier niet tot een beperktere waardedaling. Uit andere uitspraken volgt dat dit wel geval is als het object onder het oude planologisch regime de hoogste waarde ontleende aan de verhuurbaarheid ervan.

AbRvS 18 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4337, 4274, 4341, nrs. 201805740/1/A2, 201805414/1/A2, 201703658/1/A2 B&W Bergen, planschade, direct, overgangsrecht, compensatie in natura, normaal maatschappelijk risico

Deel dit artikel via 

Deze publicatie is geschreven door