Terug naar overzicht
Kennis

Planschade normale maatschappelijke ontwikkeling

Wanneer een planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is die in de lijn der verwachting ligt, naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en aansluit bij een reeks van jaren gevoerd ruimtelijke beleid, geldt als uitgangspunt een normaal maatschappelijk risico van 5% van de waarde van de onroerende zaak vóór de planologische verandering.

Wat speelde er?

De eigenaar van een woning heeft bij brief van 15 juni 2019 een aanvraag om tegemoetkoming om planschade ingediend. Reden hiervoor is dat het bestemmingsplan Hoefstraat het mogelijk maakt om ten noordoosten van de woning een vrijstaande nieuwbouwwoning met een bedrijfsruimte op te richten. Dit leidt volgens hem tot waardevermindering van de woning. Bij besluit van 10 april 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van Bernheze (hierna: het college) een tegemoetkoming in planschade toegekend. Daarbij bepaalde het college dat de schade wordt verhaald op de projectontwikkelaar waarmee de gemeente op 9 augustus 2016 een planschadeovereenkomst heeft gesloten op grond van artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening. Aan dit besluit is een advies van de SAOZ ten grondslag gelegd. In haar advies komt de SAOZ tot de conclusie dat de planologische verandering leidt tot een aantasting van het uitzicht, de situeringswaarde van de woning en de privacy, tot een toename van geluids- en lichtoverlast en tot een toename van verkeersbewegingen. Als gevolg daalt de waarde van de woning van € 260.000,- naar € 245.000,-. Volgens de SAOZ valt 4% van de waarde van de woning vóór de planologische verandering onder het normaal maatschappelijk risico. Hierdoor resteert een tegemoetkoming in planschade van € 4.600,-.

Het door de projectontwikkelaar ingediende bezwaar tegen dit besluit is door het college ongegrond verklaard. Ook de rechtbank verklaart het daartegen ingestelde beroep ongegrond en onderschrijft het oordeel van het college. Vervolgens heeft de projectontwikkelaar hoger beroep ingesteld. Hij is het niet eens met het oordeel van de rechtbank voor wat betreft de ernst van de planologische verslechtering, de hoogte van de schade en de omvang van het normaal maatschappelijk risico.

Hoe oordeelt de Afdeling

De Afdeling stelt voorop dat een bestuursorgaan mag afgaan op het advies van een deskundige, nadat is nagegaan of dit advies zorgvuldig tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de conclusies daarop aansluiten, zo volgt uit artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Wanneer concrete aanknopingspunten daarop naar voren worden gebracht die zorgen voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan.

Anders dan de projectontwikkelaar betoogt heeft de SAOZ in haar advies de ernst van het uitzicht niet overschat. In haar rapport wordt immers onderkend dat het uitzicht vanuit de woning in noordoostelijke richting in de oude situatie in planologische zin al beperkt was. Verder blijkt niet dat de SAOZ zich niet in redelijk op het standpunt heeft kunnen stellen dat de planologische verandering leidt tot een aantasting van de privacy en tot een toename van geluidsoverlast. Ook de hoogte van de schadebedrag is, anders dan de projectontwikkelaar meent, voldoende inzichtelijk vastgesteld.  De taxatie is door een bevoegd taxateur vastgesteld waarbij de relevante factoren voor het bepalen van de waarde zijn meegewogen. Dat geen referentiepanden zijn genoemd leidt niet tot een ander oordeel.

De projectontwikkelaar voert voorts aan dat ten onrechte geen drempel is gehanteerd van 5%. Immers is het realiseren van woningbouw op een inbreidinglocatie een normale maatschappelijke ontwikkeling die in dit geval in de lijn der verwachtingen lag. De Afdeling overweegt dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in eerste plaats toekomt aan het bestuursorgaan. Wanneer de beroepsgronden daartoe reden geven, toetst de rechter deze motivering, waarbij hij zo nodig in het kader van definitieve geschilbeslechting met toepassing van artikel 8:41a Awb de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf kan vaststellen. De hoogte van de drempel wordt primair bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt, met dien verstande dat bij indirecte planschadde ingevolge artikel 6.2 lid 2 onder a Wro een minimale drempel van 2% wordt gehanteerd. Daarbij is van belang in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijke beleid past. Indien wordt voldaan aan beide indicatoren, mag een drempel van 5% worden toegepast (ABRvS 29 januari 2020, nr. 201810265/1/A2).

De Afdeling gaat niet mee in de redenering van de SAOZ dat een percentage van 4% recht zou doen aan de omstandigheden van het geval, nu de ontwikkeling weliswaar naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur past, maar niet geheel aansluit bij het ruimtelijke beleid, terwijl de afstand tussen de woning en het plangebied gering is. Uit de tekst van de structuurvisie blijkt volgens de Afdeling dat het gemeentelijke beleid is gericht op woningbouw op daarvoor geschikte inbreidingslocaties. Verder komt bij het vaststellen van de omvang van het normale maatschappelijke risico geen zelfstandige betekenis toe aan de geringe afstand tussen de woning en het plangebied. Die afstand is slechts van belang als daaruit blijkt dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving of binnen het gevoerde ruimtelijke beleid paste. Deze situatie doet zich hier niet voor. Ook is geen sprake van een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling die tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de woning. Hieruit volgt dat het college het gehanteerde percentage normaal maatschappelijk risico van 4% onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd.. De rechtbank heeft dat ten onrechte niet onderkend. De Afdeling beslecht het geschil definitief en stelt het normaal maatschappelijk risico zelf vast op 5%.

Wat kunt u met deze uitspraak?

Uit deze uitspraak blijkt duidelijk de scheiding tussen de rol van het bestuursorgaan en de bestuursrechter bij het bepalen van de omvang van de tegemoetkoming in planschade. Daarnaast bevestigt de Afdeling hierin de lijn dat wanneer een planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is die in de lijn der verwachting ligt, naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en aansluit bij een reeks van jaren gevoerd ruimtelijke beleid, een drempel van 5% mag worden toegepast. Indien aan één van deze aspecten niet is voldaan, kan dat reden zijn voor een lager percentage.

ABRvS 1 juli 2020, nr. 201904971/1/A2
Planschade, advisering, normaal maatschappelijk risico

Deel dit artikel via 

Deze publicatie is geschreven door