Terug naar overzicht
Kennis

Waardevermindering onroerende zaak

Van Aldi kon niet worden gevergd dat zij het gebruik van haar pand als supermarkt onder het overgangsrecht zou voortzetten tot de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, waarin dit gebruik zou worden beëindigd. De planschade als gevolg van waardevermindering van het pand had daarmee niet kunnen worden voorkomen.

Wat speelde er?

Supermarkt Aldi heeft bij het college van B&W van de gemeente Veendam een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade vanwege de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan. Op grond van dat plan rust op het perceel van Aldi de bestemming "detailhandel en maatschappelijk", maar is het gebruik als supermarkt niet langer toegestaan. Als gevolg hiervan is de waarde van het pand gedaald.

Het college wijst deze aanvraag af, op basis van een aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) gevraagd advies. Het concentreren van detailhandel en het saneren van ongewenste locaties is volgens de SAOZ een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag. De schade (€206.100,00) dient volgens de SAOZ geheel voor rekening van Aldi te blijven, omdat Aldi zichzelf actief in een nadeliger positie heeft gebracht door het gebruik als supermarkt vier maanden voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan te hebben beëindigd en hiervan een outlet te maken. Als Aldi de supermarkt zou hebben voortgezet tot inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, dan had het gebruik tot in lengte van jaren kunnen worden voortgezet onder het overgangsrecht. De rechtbank gaat hierin mee. Aldi had gedurende tien jaar lang het gebruik als supermarkt voort kunnen zetten en kunnen streven naar herbestemming van het gebruik als supermarkt in het nieuwe bestemmingsplan. Ook was verhuur aan een andere (buurt)supermarkt of formule denkbaar geweest.

Hoe oordeelt de Afdeling?

In hoger beroep bestrijdt Aldi het oordeel van de rechtbank dat zij de mogelijkheid om de schade te voorkomen of beperken onvoldoende heeft benut, omdat de schade primair is ontstaan door de gewijzigde gebruiksmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan. Dit hoger beroep slaagt.

In haar verweer heeft het college verwezen naar een Afdelingsuitspraak van 20 juli 2016 (nr. 201506664/1/A2), waaruit zou volgen dat bij directe planschade, zoals hier aan de orde, het overgangsrecht bij de beoordeling mag worden betrokken. Daaruit volgt volgens de Afdeling echter niet dat bij de beantwoording van de vraag of de schade redelijkerwijs voor rekening van de aanvrager behoort te blijven, zelfstandige betekenis toekomt aan het overgangsrecht. Dat de schade voor rekening van Aldi dient te blijven kan in het geheel niet worden gebaseerd op de uitspraak van 20 juli 2016, omdat in de onderhavige zaak (anders dan in de uitspraak uit 2016) het college Aldi ten eerste géén passieve risicoaanvaarding tegenwerpt. Ten tweede gaat het in het geval van Aldi niet om het vervallen van bouwmogelijkheden, maar van gebruiksmogelijkheden. Tot slot was in de uitspraak uit 2016, anders dan in casu, aan de orde dat het gebruik voor horeca korte tijd niet positief bestemd was, maar gedurende de onderbreking wel al onder overgangsrecht mogelijk was.

De Afdeling oordeelt bovendien dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak, anders dan in geval van inkomensschade, naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. Met het overgangsrecht wordt beoogd een tijdelijke situatie te overbruggen, waaraan binnen de planperiode een eind komt. Aan het kunnen voortzetten van bestaand gebruik onder het overgangsrecht komt ook niet dezelfde waarde toe als aan gebruik dat rechtstreeks is bestemd. De door overgangsrecht geboden mogelijkheden moeten daarom buiten beschouwing worden gelaten. Hierbij verwijst de Afdeling naar AbRvS 21 oktober 2015, nr. 201209349/1/V1.

Van Aldi kon niet worden gevergd dat zij het gebruik van het pand als supermarkt zou voortzetten tot de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, waarin eventueel het gebruik als supermarkt positief zou worden bestemd. Daarbij is volgens de Afdeling van belang dat de beëindiging van het gebruik als supermarkt overeenstemt met het door de gemeente gevoerde ruimtelijke detailhandelsbeleid, zoals dat tot uitdrukking komt in het schadeveroorzakende bestemmingsplan, en dat is gericht op beëindiging van dit gebruik.

Wat kunt u met deze uitspraak?

De omstandigheid dat bestaande activiteiten van een aanvrager worden beschermd op grond van het overgangsrecht van het bestemmingsplan, impliceert niet dat een planologische verslechtering die tot waardevermindering van een onroerende zaak leidt niet aan de orde kan zijn.

ABRvS 27 november 2019, nr. 201808220/1/A2. Directe planschade, gewijzigde gebruiksmogelijkheden nieuw bestemmingsplan, waardevermindering onroerende zaak, overgangsrecht

Deel dit artikel via 

Deze publicatie is geschreven door