Het energielabel voor utiliteitsbouw geeft met de klassen A++++ (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een gebouw is. Vanaf 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen met een oppervlakte van minimaal 100 m2 voldoen aan de label C-verplichting. De aanleiding voor deze labelplicht vormt, onder meer, de doelstelling van het Energieakkoord uit 2013: een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050, met als tussenstap ten minste label C in 2023 en ten minste label A voor alle gebouwen in 2030.
Huidige en toekomstige wetgeving
Met ingang van 1 januari 2021 wordt het Bouwbesluit 2012 gewijzigd waarmee alle nieuwbouw, zowel kantoorgebouwen als woningen, moet voldoen aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). De BENG-eisen vervangen de huidige Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Het verschil tussen de EPC-eisen en de BENG-eisen is dat bij de BENG-eisen rekening wordt gehouden met het daadwerkelijke energieverbruik per m2, terwijl dit bij de EPC-eisen niet het geval is. De BENG-eisen zullen worden gebaseerd op een nieuwe bepalingsmethode: de Nederlands Technische Afspraak 8800 ‘Energieprestatie van gebouwen’ (NTA8800). Beoogd wordt om vóór 1 januari 2021 de bestaande wettelijke verplichtingen uit het Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer voor utiliteitsbouw te harmoniseren. Tevens staat op 1 januari 2021 ingepland de introductie van een wettelijke eindnorm voor de energieprestatie van verschillende categorieën utiliteitsbouw in 2050 (op basis van NTA8800).
Wijziging Bouwbesluit 2012
Het nieuwe art. 5.11, eerste lid, Bouwbesluit bepaalt dat een kantoorgebouw op 1 januari 2023 moet beschikken over een geldig Energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen (BEG) met een energie-index van maximaal 1,3. Voor utiliteitsgebouwen komt een energie-index van 1,16 tot 1,3 overeen met Energielabel C. De energie-index wordt bepaald aan de hand van gebouwkenmerken, specificaties van gebouwgebonden installaties en de EPC. Vanaf 1 januari 2021 zal worden uitgegaan van het daadwerkelijke energieverbruik, uitgedrukt in kWh/m2/jaar (NTA 8800). Art. 5.11 Bouwbesluit zal moeten worden aangepast aan deze nieuwe normering volgens NTA 8800.
De label C-verplichting is niet van toepassing als de kantoorfunctie ondergeschikt is aan andere gebruiksfuncties, als het kantoorgebouwen betreft die kleiner zijn dan 100 m2, of als het gaat om kantoorgebouwen als bedoeld in art. 2.2 BEG (art. 5.11 lid 2, 3 en 4 Bouwbesluit). In dit artikel worden onder meer rijksmonumenten genoemd, evenals gebouwen die ten hoogste nog twee jaar gebruikt worden of onteigend worden.
Daarnaast bestaat er een hardheidsclausule. Wanneer de terugverdientijd van verduurzamingswerkzaamheden meer dan tien jaar bedraagt mogen eigenaren volstaan met het treffen van alle erkende maatregelen tot een terugverdientijd van tien jaar. Het op basis daarvan verkregen Energielabel (wat dan lager zal zijn dan klasse C) moeten zij aan het bevoegd gezag kunnen tonen (art. 5.11 lid 5 Bouwbesluit). Te verwachten valt dat voor de berekening van de terugverdientijd aansluiting zal worden gezocht bij de berekeningswijze uit art. 2.15 Activiteitenbesluit en art. 2.16 Activiteitenregeling milieubeheer.
Activiteitenbesluit milieubeheer
Hoewel het Activiteitenbesluit niet direct ziet op de labelplicht, bevat art. 2.15 Activiteitenbesluit wel een verplichting om voor bepaalde inrichtingen alle erkende energiebesparende maatregelen te nemen, met een terugverdientijd van maximaal vijf jaar. Deze maatregelen kunnen leiden tot een verbetering van het Energielabel. Per 1 augustus 2019 is de wijze waarop de terugverdientijd moet worden berekend vastgelegd in Bijlage 10A bij de Activiteitenregeling.
Handhaving Bouwbesluit en Activiteitenbesluit
Wanneer een kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet voldoet aan de labelverplichting, bestaat voor het college van B en W in beginsel de verplichting om handhavend op te treden. Art. 5.11 Bouwbesluit verbiedt om vanaf 1 januari 2023 een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken dat niet aan de label E-verplichting voldoet. Het artikel lijkt zich daarmee te richten tot de gebruiker/ huurder van het kantoor. De Nota van toelichting neemt echter de eigenaar als uitgangspunt voor de vraag wie overtreder is, ook wanneer het kantoorgebouw verhuurd is. De Woningwet verbiedt immers een kantoorgebouw te laten gebruiken in strijd met de voorschriften uit het Bouwbesluit.
Niet voldoen aan de labelplicht in huursituaties, een (latent) gebrek?
Uit het voorgaande blijkt dat kantoren die op 1 januari 2023 niet aan de labelplicht voldoen vanaf die datum niet meer mogen worden gebruikt. Dat roept de vraag op of de gevolgen daarvan voor rekening van de huurder of van de verhuurder komen. Voor de beantwoording van die vraag is relevant of het niet tijdig voldoen aan de labelplicht een gebrek oplevert als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
In de literatuur en jurisprudentie is veelvuldig als uitgangspunt genomen dat onder meer sprake is van een gebrek als het gehuurde niet voldoet aan overheidsvoorschriften. Dat pleit ervoor dat wanneer niet uiterlijk op 1 januari 2023 aan de labelplicht is voldaan er sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
Uit de huurrechtelijke jurisprudentie kan echter worden afgeleid dat voor beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek van belang is of een dergelijk gebrek (1) een onaanvaardbaar risico oplevert (zie het arrest KPN/Tamminga) en als dat niet het geval is, 2) leidt tot een daadwerkelijke verstoring van het huurgenot (zie het arrest Schelling QQ/KAV). De label C-verplichting ziet niet op veiligheidseisen en het niet (tijdig) voldoen aan deze verplichting levert vanuit dat oogpunt dan ook geen onaanvaardbaar risico op. Het voornaamste risico zal eruit bestaan dat de gemeente handhavend kan optreden en het gehuurde dan zal sluiten. Echter handhaving zal doorgaans verlopen via de interventieladder waardoor de kans dat het tot een feitelijke sluiting van het kantoor komt gering lijkt. Aldus bezien is verdedigbaar dat het niet voldoen aan de label C-verplichting op 1 januari 2023 geen gebrek onder de huurovereenkomst oplevert, maar dat daarvan pas sprake is als de gemeente daadwerkelijk tot sluiting van het kantoor overgaat.
Uitvoering verduurzamingswerkzaamheden: verhelpen gebrek, dringende werkzaamheden, of renovatie?
Als het niet voldoen aan de labelplicht kwalificeert als gebrek aan het gehuurde is de verhuurder verplicht om dat gebrek op verlangen van de huurder te verhelpen. In gevallen waarin sprake is van cascohuur dient een deel van de verduurzamingswerkzaamheden (zoals Ledverlichting) echter door de huurder te worden uitgevoerd. Omdat die werkzaamheden betrekking hebben op zaken die niet tot het gehuurde behoren of toerekenbaar zijn aan de huurder, is in zulke gevallen geen sprake van een gebrek.
In het merendeel van de gevallen zal ten minste een aantal van de werkzaamheden (zoals HR++ glas) door de verhuurder moeten worden uitgevoerd. Zolang door de gemeente niet handhavend wordt opgetreden, ondervindt de huurder van het feit dat niet aan de labelplicht wordt voldaan in beginsel geen hinder. Niet ondenkbeeldig zijn daarom situaties waarin de verhuurder – al dan niet na een aanschrijving van de gemeente – werkzaamheden wil uitvoeren en de huurder een verstoring van het rustig huurgenot wil voorkomen. Daarmee komt art. 7:220 BW in beeld, dat een regeling bevat voor de gedoogplicht van de huurder ten aanzien van dringende werkzaamheden of een renovatie die de verhuurder wil uitvoeren.
Dringende werkzaamheden
Op grond van art. 7:220 lid 1 BW moet de huurder aan de verhuurder gelegenheid geven om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Als de verhuurder na 1 januari 2023 en wil uitvoeren, is zonder meer sprake van dringende werkzaamheden. Dat geldt ook wanneer de verhuurder nu al een aanvang wil maken met deze werkzaamheden en de huurovereenkomst nog doorloopt tot na 1 januari 2023. Eindigt de huurovereenkomst vóór die datum dan zou de huurder, behoudens bijzondere omstandigheden, niet belast moeten worden met de uitvoering van de werkzaamheden als hij daar geen prijs op stelt.
Renovatie
Onderscheid moet worden gemaakt tussen dringende werkzaamheden en renovatie. De huurder is op grond van art. 7:220 lid 2 BW slechts gehouden om een renovatie toe te staan, als de verhuurder daartoe een redelijk schriftelijk voorstel doet. Waar de huurder in geval van dwingende werkzaamheden verplicht is daaraan mee te werken, gaat dat bij renovatie enkel op wanneer de verhuurder daartoe een redelijk voorstel doet. Voor de vraag of verduurzamingswerkzaamheden in het kader van de labelplicht als dringende werkzaamheden of als renovatie moeten worden gekwalificeerd, is van belang of hierdoor het huurgenot van de huurder wordt verhoogd. Uit jurisprudentie voor woonruimte volgt dat bepaalde verduurzamingsmaatregelen zoals het aanbrengen van dubbel glas of spouwisolatie verondersteld worden te zorgen voor een verhoging van het huurgenot, waarmee sprake is van renovatie. De verhuurder die aan de label C-verplichting wil voldoen maar daartoe (nog) niet verplicht is zal zich, wanneer de huurder niet bereid is om zijn medewerking te verlenen, dus veelal genoodzaakt zien om een redelijk renovatievoorstel te doen.
Afsluiting
De label C-verplichting per 1 januari 2023 is een eerste stap op weg naar een CO2-neutrale gebouwde omgeving. Veel is nog onduidelijk, zoals bijvoorbeeld de effecten van de overgang van Energielabels naar de NTA 8800, die is gebaseerd op het daadwerkelijke energieverbruik van gebouwen en de harmonisering van de verschillende regelingen die nog moet plaatsvinden waarbij er aandacht zal zijn voor verhuursituaties. Vanwege de overlappende regelgeving met afwijkende toetsingskaders is het wenselijk dat eenduidig kan worden bepaald wie als overtreder wordt aangemerkt en aldus kan worden aangeschreven door de gemeente. Ook de vraag of het niet voldoen aan de C-labelplicht zonder meer een gebrek oplevert, laat zich niet eenduidig beantwoorden. Of sprake is van een gebrek zal steeds afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, zoals welke werkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd. Een slechts theoretische kans op sluiting rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van een gebrek. Tegelijkertijd biedt het huurrechtelijk kader van art. 7:220 BW de verhuurder vooralsnog voldoende mogelijkheden om de verduurzamingswerkzaamheden uit te voeren.
Dit blog betreft een samenvatting van het artikel “Label C-verplichting kantoorruimte, goed begonnen is half gewonnen?” door Aemile van Rappard, Jetske Huber en Raf Vermolen en gepubliceerd in WR, Tijdschrift voor Huurrecht. U kunt het artikel verkrijgen via deze link.
