Terug naar overzicht
Kennis

Afdeling verklaart beroepen tegen exploitatieplan 'Vroondaal' ongegrond

  •  · 
stadsontwikkelingDe Afdeling heeft op 18 februari 2015 tussenuitspraak gedaan over het bestemmingsplan 'Madestein-Vroondaal' en het exploitatieplan 'Vroondaal'. Het bestemmingsplan maakt woningbouw in de gebieden Oud Vroondaal, Nieuw Vroondaal en Haagse Tuinen I en II mogelijk. Tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan hadden vier appellanten, waaronder de nationale politie, de politie Haaglanden en een ontwikkelaar, beroep ingesteld. In dit blogbericht worden de overwegingen van de Afdeling inzake eliminatie, complexwaarde en anderszins verzekerd besproken in het kader van het exploitatieplan.

Eliminatie

Door drie van de appellanten werd betoogd dat ten aanzien van de inbrengwaarde van de gronden het bestemmingsplan op basis van de eliminatieregel uit artikel 40c van de onteigeningswet buiten beschouwing moet blijven en de gebruikswaarde van het vorige plan geldig is.

De Afdeling oordeelt dat de beroepsgrond niet slaagt, omdat de gemeente niet zelf tot realisatie van de voorziene woningen op de percelen van de ontwikkelaar en een andere appellant overgaat. Er is geen sprake van een plan voor een werk waarvoor wordt onteigend dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan (zie hierover ook het arrest van de Hoge Raad van 5 september 2003). De raad stelt een plan vast, maar de eigenaren vullen dit in doordat zij op de gronden door zelfrealisatie het plan zullen uitvoeren.

Complexwaarde

Ook was door appellanten betoogd dat in de taxatie de complexwaarde onjuist was bepaald, omdat de Haagse Tuinen II als een zelfstandig complex had moeten worden aangemerkt omdat het gescheiden ligt van andere gebieden en volledig door zelfrealisatie tot ontwikkeling wordt gebracht. Als wel sprake is van een complex dat de gebieden Nieuw Vroondaal en Haagse Tuinen I omvat, dan had ook Oud Vroondaal binnen het complex moeten worden opgenomen, aldus één van de appellanten. Volgens de ontwikkelaar is bij de bepaling van de complexwaarde uitgegaan van een te beperkt gebied. Ook de gronden van Oud Vroondaal, Parnassia en het politietrainingscentrum hadden moeten worden meegenomen als onderdeel van het complex. Door de raad was betoogd dat het complex samenvalt met de gronden in het grondexploitatiegebied, nu uit de begrenzing van het exploitatieplan volgt dat de gronden daarbinnen als één geheel in exploitatie gebracht worden. Daarnaast stelt de raad dat de gronden binnen het exploitatiegebied dezelfde bestemming hebben en voorzien in dezelfde functie, met het centraal gelegen park vormen zij ruimtelijk één geheel, dat tezamen in ontwikkeling komt en waarover de kosten worden omgeslagen. Dit geldt niet voor Oud Vroondaal, omdat het een andere bestemming heeft, en voor Parnassia en het politietrainingscentrum, omdat het bestaande functies zijn, de functie afwijkt van de woonvoorzieningen en de complexen zelfstandig worden ontsloten.

De Afdeling ziet, gelet op de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de gronden in het exploitatiegebied en de financiële samenhang doordat de gronden tezamen zijn opgenomen in het exploitatieplan, geen aanleiding voor het oordeel dat de taxateur van een onjuiste afbakening van het complex is uitgegaan bij het bepalen van de inbrengwaarden van de gronden van appellanten.

Anderszins verzekerd

Door de ontwikkelaar was voorts betoogd dat het exploitatieplan, voor zover daarin zijn percelen zijn opgenomen, ten onrechte is vastgesteld omdat de leveringsakte voor de percelen van de ontwikkelaar uit 1979 beschouwd dient te worden als een overeenkomst inzake grondexploitatie als bedoeld in artikel 9.1.17, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (IWro). De kosten van deze percelen zijn daardoor anderszins verzekerd zodat daarvoor op grond van artikel 6.12, tweede lid, van de Wro geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

De Afdeling overweegt dat de raad verplicht is een exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop een bouwplan voor de bouw van een of meer woningen is voorgenomen. Hiervan kan de raad afwijken indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie van de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Echter, ook in geval het verhaal van bedoelde kosten anderszins verzekerd is, kan de raad voor de betrokken gronden een exploitatieplan vaststellen.

In het kader van het verhaal van kosten op de voet van artikel 6.17, eerste lid, van de Wro zal de vraag moeten worden beantwoord of de leveringsakte aangemerkt kan worden als een overeenkomst als bedoeld in artikel 9.1.17, aanhef en onder a, van de IWro en - bij een bevestigende beantwoording van die vraag - of het bepaalde in dat artikelonderdeel dan met zich brengt dat aan een omgevingsvergunning voor bouwen van de in het plan voorziene woningen al dan niet het voorschrift kan worden verbonden dat een - met inachtneming van het exploitatieplan en de betreffende artikelen van de Wro bepaalde - exploitatiebijdrage verschuldigd is, dan wel een exploitatiebijdrage voor een lager bedrag. Ook kan dan worden vastgesteld of de leveringsakte met zich brengt dat sprake is van een geval waarin bedoelde exploitatiebijdrage anderszins is verzekerd of overeengekomen en verzekerd is, als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, van de Wro.

De Afdeling komt tot de conclusie dat de raad in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de leveringsakte niet in de weg staat aan het vaststellen van het exploitatieplan.

Bronnen:

- AbRvS 18 februari 2015, nr. 201404016/1/R6.

- HR 5 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0871.

Deel dit artikel via