Terug naar overzicht
Kennis

Concurrenten ontkomen aan toepassing relativiteitsvereiste bij beroep op de Ladder

mfXlBhsMet de uitspraak van de Afdeling van 20 mei jl. wordt concurrenten het relativiteitsvereiste (artikel 8:69a Awb) tegengeworpen als zij vanuit een concurrentiebelang een beroep doen op de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro). In deze uitspraak heeft de Afdeling twee ‘escapes’  geformuleerd. Een concurrent wordt ten eerste niet het relativiteitsvereiste tegengeworpen als het bedrijfsgebouw van de concurrent dermate bijzondere bouwkundige of locatie-specifieke eigenschappen heeft dat andersoortig gebruik niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Ten tweede kan sprake zijn van relevante leegstand bij leegstand ten gevolge van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand. Recent heeft de Afdeling twee uitspraken gedaan over deze laatste uitzondering op toepassing van het relativiteitsvereiste bij concurrenten die een beroep doen op de Ladder.

AbRvS 9 september 2015, nr. 201400623/1/R1

Op 9 september jl. nuanceert de Afdeling voor het eerst de toepassing van het relativiteitsvereiste bij concurrenten die een beroep doen op de Ladder. Wat was er aan de hand? Het bestemmingsplan ‘Bauhaus’ van de gemeente Venlo voorziet onder meer in 8.165 m2 bvo bouwmarkt en 5.145 m2 bvo bijbehorende tuincentrum. Een aantal appellanten heeft beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan. De appellanten betreffen concurrenten. De gemeente en initiatiefnemer menen dat hun beroepsgrond over de Ladder niet kan leiden tot vernietiging van het bestemmingsplan nu artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet strekt tot bescherming van hun belangen en dus dat artikel 8:69a Awb daaraan in de weg staat. De Afdeling meent dat dit niet het geval is.

Een van de appellanten betreft Praxis. Namens Praxis – die is gevestigd naast de beoogde locatie voor Bauhaus – is gesteld dat ten gevolge van het plan leegstand kan ontstaan in de omgeving van de Praxis en dat met leegstand verloedering kan ontstaan. Praxis heeft met het oog op het ondernemersklimaat belang bij het voorkomen van verloedering in de omgeving. Gelet daarop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 3.1.6, tweede lid, Bro niet strekt tot bescherming van het belang van Praxis. Dat Praxis ook een concurrentiebelang heeft, kan daar niet aan af doen.

Ten aanzien van een andere appellant in deze procedure, Bricorama, geldt dat zij eveneens een beroep kan doen op de Ladder nu zij een Karwei op 4,3 km van de voorziene Bauhaus exploiteert en heeft gesteld dat de voorziene ontwikkeling kan leiden tot sluiting van het naast deze Karwei gelegen Praxis Tuincentrum. Gelet daarop kan het plan gevolgen hebben voor het ondernemersklimaat in de omgeving van appellant. Daarbij is van belang dat de Karwei en de Praxis zijn gelegen op een terrein waar voor het overige geen publiekstrekkers zijn gevestigd. Echter, de exploitant van een geïsoleerd gelegen Gamma wordt wel het relativiteitsvereiste tegengeworpen, nu geen relevante leegstand in de omgeving van de Gamma kan worden veroorzaakt door het bestemmingsplan (vanwege de geïsoleerde ligging van de Gamma).

AbRvS 7 oktober 2015, nr. 201500510/1/R3

Op 7 oktober jl. heeft de Afdeling zich opnieuw uitgelaten over de toepassing van artikel 8:69a Awb bij concurrenten die een beroep doen op de Ladder. Met het bestemmingsplan ‘Sint Bavostraat 106’ van de gemeente Zundert wordt voorzien in de vestiging van een Lidl à 1.745 m2 bvo in Rijsbergen. Plus Vastgoed is eigenaar en verhuurder van het pand gelegen aan de Sint Bavostraat 50. Zowel Plus Vastgoed als de exploitant van de supermarkt Plus stellen dat ten onrechte wordt voorzien in een supermarkt nu het plan zal leiden tot negatieve effecten voor het bestaande winkelgebied van Rijsbergen. Het plan is volgens hen in strijd met de Ladder omdat onvoldoende is onderzocht dat wordt voorzien in een actuele regionale behoefte. De raad en Lidl menen dat artikel 3.1.6, tweede lid, Bro niet strekt tot de bescherming van de belangen van appellanten en dat dus artikel 8:69a Awb in de weg staat aan vernietiging van het plan vanwege deze beroepsgrond. Plus Vastgoed en de exploitant stellen echter dat ten gevolge van het plan leegstand kan ontstaan in de omgeving van hun supermarkt en dat hierdoor het ondernemersklimaat in het centrum van Rijsbergen kan worden aangetast. De Afdeling ziet gelet daarop geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 3.1.6, tweede lid, Bro kennelijk niet strekt tot bescherming van hun belang.

Nuance relativiteitsvereiste

Beide uitspraken tonen dat het voor concurrenten wel degelijk mogelijk blijft om een beroep te doen op de Ladder. Een voorwaarde is echter wel dat wordt gevreesd  voorleegstand in de omgeving van het pand van de concurrent ten gevolge van de voorziene ontwikkeling. Onvoldoende blijft dat uitsluitend leegstand van het eigen pand kan worden gevreesd. Die leegstand wordt niet aangemerkt als ruimtelijk relevante leegstand en valt dus niet onder de bescherming van de norm van de Ladder.

Er is nog geen uitspraak gedaan over wanneer sprake is van bijzondere bouwkundige of locatie-specifieke eigenschappen van het pand van de concurrent, de andere uitzondering op toepassing van het relativiteitsvereiste. Het is dus nog wachten op meer duidelijkheid van de Afdeling hierover!

Deel dit artikel via 

Deze publicatie is geschreven door