Dat burenconflicten een rol kunnen spelen bij het verlenen van omgevingsvergunningen is niks nieuws onder de zon. Evenals de vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) dat privaatrechtelijke belemmeringen alleen aan verlening van een omgevingsvergunning in de weg staan, wanneer deze ‘evident’ zijn. Op 24 april 2019 deed de Afdeling een interessante uitspraak over de vraag of het plaatsen van een dakgoot en de afwatering daarvan boven een naburig perceel zo’n evidente privaatrechtelijke belemmering vormt. Het antwoord luidt bevestigend.
Wat speelde er?
Het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest (het college) verleent een omgevingsvergunning voor het verhogen van het dak van een bestaande aanbouw. De eigenaresse van het naburige perceel is hier niet blij mee. Het verhoogde dak vormt een belemmering van het uitzicht vanaf haar woning en achtertuin. Bovendien maakt de wijze van afwatering van het dak – de goot die boven haar perceel komt te hangen én wordt afgewaterd op haar perceel – inbreuk op haar eigendomsrecht, aldus de buurvrouw. Zij beroept zich daarbij op artikel 5:52 BW, dat bepaalt dat een eigenaar verplicht is om “de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig in te richten, dat daarvan het water niet op eens anders erf afloopt.”
Een evidente privaatrechtelijke belemmering?
Voorop staat dat een privaatrechtelijke belemmering het verlenen van een omgevingsvergunning alleen in de weg staat, wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. Volgens vaste jurisprudentie is de burgerlijke rechter immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas ‘evident’ als zónder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten (zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Afdeling van 17 oktober 2012). Met het opwerpen van een dergelijke hoge drempel, is het aantal zaken waarin de Afdeling daadwerkelijk oordeelt dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering dan ook schaars.
Oordeel Afdeling
En dat maakt deze uitspraak interessant. De Afdeling stelt allereerst vast dat het bouwplan voorziet in plaatsing van een dakgoot boven het naburige perceel van de buurvrouw. Dit levert volgens de Afdeling, los van de vraag hoe de afwatering plaatsvindt, op zichzelf al een evidente privaatrechtelijke belemmering op. Duidelijk is dat de buurvrouw als eigenaar van het naastgelegen perceel niet berust in het daarboven plaatsen van een dakgoot. Dat met de plaatsing van die dakgoot een al aanwezige dakgoot verlengd wordt doet hier niet aan af, omdat de al aanwezige dakgoot boven andere percelen hangt en niet boven die van de buurvrouw. Door het bouwplan komt voor het eerst een dakgoot boven het betreffende perceel te hangen.
Dat de mogelijkheid bestaat om met wijzigingen van ondergeschikte aard in het bouwplan afwatering op het perceel te voorkomen, doet niet af aan het feit dat het bouwplan zoals het hier is vergund simpelweg leidt tot afwatering op het naastgelegen perceel. Ook de afwatering op het perceel is volgens de Afdeling daarmee dus een evidente privaatrechtelijke belemmering in de zin van artikel 5:52 BW. Eigenaresse berust namelijk ook hier niet in. Het college en de rechtbank hebben dit onvoldoende onderkend, aldus de Afdeling.
Praktisch belang van de zaak
Gemeenten opgelet dus! Zowel het plaatsen van een dakgoot boven een naastgelegen perceel als het afstromend water van deze dakgoot levert een evidente privaatrechtelijke belemmering op. Bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor bouwen zeker iets om rekening mee te houden.
Lees hier de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 april 2019.
