Terug naar overzicht
Kennis

Staat asbestverontreiniging het normaal gebruik als woning in de weg?

asbestos-1522143-640x480In de casus die ten grondslag ligt aan het arrest van 24 mei 2016 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden garandeerde de verkoper door middel van artikel 5.3 van de standaard NVM-koopakte dat een woonboerderij met omliggend land bij de eigendomsoverdracht aan de koper de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Is van dat laatste ook sprake wanneer op het perceel waarop de woonboerderij is gelegen een asbestverontreiniging aanwezig blijkt te zijn?

Kern van het arrest

Het hof oordeelt dat de aanwezigheid van de  asbestverontreiniging niet zonder meer met zich brengt dat een woning eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning. Het antwoord op de vraag of de woning als gevolg daarvan al dan niet aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat, is afhankelijk van de mate van de verontreiniging, de plaats waar deze zich bevindt en de overige omstandigheden van het geval, zoals de aard en geschiedenis van het gekochte.

Aard en geschiedenis van het gekochte

De aard van de onderhavige onroerende zaak is volgens het hof niet zodanig dat de koper niet hoefde te twijfelen aan de afwezigheid van asbest in of op de bodem. Het ging hier namelijk om een in het buitengebied gelegen boerderij van circa 80 jaar oud. Aangenomen mag worden dat van die boerderij en het omliggende land in het verleden bedrijfsmatig gebruik is gemaakt. Dat is, aldus het hof, immers de gangbare geschiedenis van een dergelijke opstal. Naar algemeen bekend is, werd in het verleden bij de bouw van (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied veelvuldig asbest toegepast, dat in de loop der tijd bij afbraak van die bedrijfsgebouwen eveneens veelvuldig in de grond van de betreffende percelen is terechtgekomen. Gelet op de aard van de gekochte zaak diende de koper er daarom rekening mee te houden dat enige (asbest)verontreiniging aanwezig zou zijn.

Mate van de verontreiniging

In dit geval is in een pakket van ongeveer 30 m3 grond de interventiewaarde voor asbest overschreden. De kern van die verontreiniging bevindt zich in weiland en is volgens een geraadpleegde deskundige  waarschijnlijk het gevolg van het geruime tijd geleden storten van asbestcementhoudende dakplaten. Een dergelijke vervuiling valt naar het oordeel van het hof in beginsel binnen de grenzen van hetgeen de koper kon verwachten. Het gaat te ver om van een verkoper te vergen dat hij een risico op dergelijke verontreiniging zonder bijzondere aanleiding onderzoekt. Bovendien is niet in geschil dat de verkoper — zoals hij bij gelegenheid van de koop heeft verklaard — met deze verontreiniging zelf niet bekend was, terwijl uit de deskundigenoordelen tot zover niet blijkt dat de verontreiniging dateert uit de periode dat de verkoper de boerderij heeft bewoond. De bevindingen van de deskundige tot dusverre leiden niet tot een ander oordeel, omdat deze concludeert dat er geen onaanvaardbare risico 's zijn, mits de vegetatie aanwezig blijft.

Het hof oordeelt vervolgens dat het voorgaande echter niet weg neemt dat de deskundige de asbestverontreiniging als ernstig heeft bestempeld, en dat de koper er wel van mocht uitgaan dat (ook) het weiland waarin die vervuiling zich bevindt zich voor regulier gebruik leent. Meer concreet betekent dat, dat de asbestverontreiniging slechts dan aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat, indien het weiland niet veilig kan worden gemaaid. Het lag niet op de weg van de koper om daar onderzoek naar te doen. Van de stelling van koper dat sprake is van 'het versnipperen van asbestdeeltjes (…) zodra ook maar een handeling wordt verricht zoals (een poging tot) grasmaaien', is door hem bewijs aangeboden. Het hof laat de koper toe tot bewijslevering van voornoemde stelling en houdt elke beslissing ter zake aan.

Bron: Gerechtshof Arnhem–Leeuwarden 24 mei 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:3989

Deel dit artikel via 

Deze publicatie is geschreven door