Er staan diverse maatregelen op stapel die de vastgelopen huurmarkt uit het slop moeten trekken. Vooral het segment onder de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ krijgt daarbij aandacht. Dit segment bestaat uit i) sociale huur: de gereguleerde sector met huurwoningen van corporaties en gereguleerde huurwoningen bij particuliere of commerciële verhuurders en ii) middenhuur, bestaande uit woningen met een huurprijs van maximaal €720,42 tot ongeveer €1.000,00. In dit eerste blog aandacht voor de maatregelen voor de sociale huur, zoals deze zijn neergelegd in het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen. Dit wetsvoorstel ligt momenteel ter consultatie voor.
Voorgestelde wetswijzigingen sociale huur
Het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen omvat een wijziging van boek 7 van het Burgerlijk wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en de Woningwet. Samenvattend worden daarmee de volgende maatregelen in wetgeving verwerkt: een differentiatie in DAEB-inkomensgrenzen naar huishoudenssamenstelling, een inkomensafhankelijke huurverhoging, een verhoging van zeer lage huren met een huursprong en de mogelijkheid van een tijdelijke huurkorting. Wij bespreken deze maatregelen achtereenvolgens.
Differentiatie in DAEB-inkomensgrenzen
Met het ‘DAEB-segment’ duiden we de totaal ruim 2,1 miljoen sociale huurwoningen aan. Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen in het DAEB-segment toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de vastgestelde DAEB-inkomensgrens van €38.035.
Echter, wanneer gekeken wordt naar de financiële mogelijkheden van verschillende typen huishoudens valt op dat meerpersoonshuishoudens minder bestedingsruimte voor woonuitgaven hebben dan eenpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar inkomen. Een meerpersoonshuishouden heeft over het algemeen hogere overige uitgaven voor levensonderhoud, zoals de boodschappen, vervoer, verzekeringen en de energierekening, dan een eenpersoonshuishouden. Een deel van de meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen heeft daardoor meer moeite om een huur boven de liberalisatiegrens of een hypotheek te betalen dan eenpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar inkomen.
Het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen is voornemens te wijzigen dat er slechts één DAEB-inkomensgrens bestaat en maakt het mogelijk om deze permanent te differentiëren naar omvang van het huishouden: eenpersoons of meerpersoons. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens gaat met dit wetsvoorstel fors omlaag, van €42.436,- naar €35.000. De inkomensgrens voor huishoudens van 2 en meer personen gaat licht omlaag, van €42.436 naar €42.000.
Op die manier zou meer recht worden gedaan aan de bestaande verschillen in draagkracht. Deze maatregel vereist wijzigingen van artikel 1 van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Op dit moment kunnen sociale huren ieder jaar maximaal 2,5% boven inflatie stijgen. Bij een (al dan niet gezamenlijk) jaarinkomen boven de €42.436,- is dat 4% boven inflatie.
Het kabinet wil dat het mogelijk wordt dat huishoudens die vanwege hun inkomen niet afhankelijk zijn van een gereguleerde huurprijs (op termijn) een meer bij de kwaliteit van de woning passende huur gaan betalen. Wanneer huishoudens met een hoog (midden)inkomen sneller een meer passende huur gaan betalen, wordt voor hen de stimulans om na enige tijd naar een huurwoning buiten het gereguleerde segment uit te kijken groter.
Het conceptwetsvoorstel beoogt het huidige systeem van inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen (in lijn met de motie Ronnes c.s.) dusdanig te veranderen dat in snellere stappen kan worden doorgegroeid naar de maximale huurprijsgrens van de woning voor de huishoudens met de hoogste inkomens en naar de liberalisatiegrens voor huishoudens met een (hoog) middeninkomen, die geacht worden dat te kunnen dragen. Daarvoor introduceert het vier verschillende grenzen: twee voor eenpersoonshuishoudens en twee voor meerpersoonshuishoudens.
Voor huishoudens met een hoog inkomen (hoger dan €55.500 voor eenpersoonshuishoudens en hoger dan €74.000 voor huishoudens van twee of meer personen), zou de huur in stappen van maximaal €100 moeten kunnen worden verhoogd naar de maximale huurprijsgrens van de woning. Voor huishoudens met een hoger middeninkomen (van €45.000 tot €55.500 voor eenpersoonshuishoudens, van €52.000 tot € 74.000 voor huishoudens van twee of meer personen) kan de huur in stappen van maximaal €50 worden verhoogd naar de liberalisatiegrens (het maximum van sociale huur: €720,42).
Zo komen meer huurwoningen beschikbaar voor huishoudens met een lager inkomen waardoor de slaagkansen van die huishoudens toenemen. Bovendien dragen huishoudens met een hoog (midden)inkomen die een meer passende huur betalen bij aan de betaalbaarheid voor huishoudens met een lager inkomen, aan extra investeringsruimte van verhuurders voor nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en voor verduurzaming.
Hierbij is het wel van belang dat huurders recht houden op een ‘terugvaloptie’, met andere woorden huurverlaging na inkomensdaling, na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen. Daarbij zouden de laatste twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen moeten worden gecorrigeerd tot de toegestane huurverhoging bij het huidige (gedaalde) huishoudinkomen.
Op dit moment zijn AOW’ers en grote gezinnen uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hetzelfde geldt voor chronisch zieken of mensen met een handicap. In het huidige voorstel komen de uitzonderingen voor AOW’ers en grote gezinnen te vervallen. De uitzondering voor huishoudens waarvan een of meer leden behoren tot de groep chronisch zieken en gehandicapten blijft bestaan.
Zeer lage huren met huursprong verhogen
Verder is het kabinet voornemens zeer lage huren – huurprijzen onder de €300 per maand – met een ‘huursprong’ te verhogen met maximaal €25 per maand, onafhankelijk van het inkomensniveau van de huurders. Zodra de huur het maandelijkse bedrag van €300 heeft bereikt, gelden weer alleen de reguliere mogelijkheden voor huurverhoging. Dit om bij zeer lage huren sneller tot een meer reële
balans tussen prijs en kwaliteit te komen.
Tijdelijke huurkorting
Het borgen van een betaalbare huur kan tijdelijk beïnvloed worden door de situatie van de huurder. De huurder kan bijvoorbeeld een plotselinge inkomensdaling doormaken, bijvoorbeeld door het overlijden van de partner of een scheiding. Het wetsvoorstel is om die reden voornemens de mogelijkheid van tijdelijke huurkorting in het leven te roepen, in de vorm van bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging. Op dit moment zijn alleen permanente huurkortingen mogelijk. Bij een tijdelijke huurkorting weg zal de verdiencapaciteit echter groter zijn dan bij de huidige regelgeving.
De huurder dient zelf een verzoek tot tijdelijke huurkorting in te dienen. Indien een verhuurder het wenselijk acht, kan hij de huur voor de huurder (permanent) bevriezen dan wel verlagen. Bovendien krijgen verhuurders het recht om de huur na een tijdelijke huurkorting weer te verhogen.
Raadpleeg hier het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen.
Het kabinet zet daarnaast in op maatregelen om ook het aanbod in het middenhuursegment te stimuleren. Lees daar in ons volgende blog meer over.
