De waarde van het onteigende wordt mede bepaald door de verwachting over een bestemmingswijziging van het onteigende. Die verwachting kan bestaan als er een verwachte bestemmingswijziging is van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt volgens de Hoge Raad ook als het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren.
Deze zaak betreft de onteigening door de provincie Zuid-Holland van een perceel voor de aanleg van een omleiding van de provinciale weg N219. Het onteigende was oorspronkelijk in gebruik als landbouwgrond. Het gaat in deze procedure alleen nog om de vraag welke waarde aan het onteigende moet worden toegekend.
Volgens de onteigenden moet het bestemmingsplan “Omleidingsweg N219” worden weggedacht en leidt dat ertoe dat aan het onteigende een verwachtingswaarde toekomt. Deze verwachtingswaarde zou ermee samenhangen dat aan de ten oosten van het onteigende gelegen gronden in het ter plaatse geldende nieuwe bestemmingsplan de bestemming “Woongebied – Uit te werken Ringvaartdorp” is gegeven.
In een eerdere cassatieprocedure in deze zaak heeft de Hoge Raad (bij arrest van 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN0761) het vonnis van de rechtbank Den Haag vernietigd en de zaak verwezen naar hof Den Haag. Het (verwijzings)hof heeft vervolgens geoordeeld dat het bestemmingsplan moet worden weggedacht bij de waardering van het onteigende, maar dat er geen sprake was van enige verwachtingswaarde.
De Hoge Raad stelt in dit tweede arrest in deze zaak de hoofdregel voorop die geldt bij het bepalen van de verwachtingswaarde. Bij de bepaling van de werkelijke waarde moet worden uitgegaan van de prijs die tot stand komt bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (art. 40b Ow). Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
Naar het oordeel van de Hoge Raad heeft het hof miskend dat de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende. Daarvan kan ook sprake zijn als deze verwachting haar grond vindt in een verwachte bestemmingswijziging van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook als het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren, zo oordeelt de Hoge Raad en verwijst de zaak voor verdere behandeling naar Hof Amsterdam.
Zie voor een uitgebreide bespreking van dit arrest het cassatieblog.nl.
Bron: HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326 (X/Provincie Zuid-Holland)
