Terug naar overzicht
Kennis

Uitleg overeenkomst woningbouwproject en onaanvaardbare doorkruising publiekrecht

In het kort geding dat leidde tot de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 mei 2022 ging het in hoger beroep om de vraag hoe de overeenkomst tussen de gemeente Lansingerland en een commerciële partij (R&H) tot de ontwikkeling van een woningbouwproject moest worden uitgelegd.

Uit de overeenkomst bleek dat ten minste 30% van de te realiseren woningen moet bestaan uit starterswoningen. Partijen konden het niet eens worden over de vraag of daarmee (ongesplitste) koopwoningen met een maximum verkoopprijs zijn bedoeld, of dat de woningen ook (gedeeltelijk) mogen worden verhuurd of - na splitsing - als appartementen worden verkocht.

R&H heeft zich daarbij nog op het standpunt gesteld dat artikel 5 in combinatie met bijlage 7 van de overeenkomst nietig is, nu de gemeente daarmee langs privaatrechtelijke weg de publiekrechtelijke regeling van woonruimteverdeling in de Huisvestingswet 2014 en de gemeentelijke huisvestingsverordening onaanvaardbaar doorkruist. In het genoemde artikel is een maximum verkoopprijs opgenomen en zijn de ‘Woonvisie gemeente Lansingerland 2015-2020’ en een regeling voor toewijzing van de woningen op de overeenkomst van toepassing verklaard.

Oordeel hof

Het hof oordeelt dat uitleg van de overeenkomst met zich meebrengt dat verhuur van de woningen mogelijk is. Ook valt uit de correspondentie tussen partijen af te leiden dat de gemeente niet met verkoop na splitsing of gedeeltelijke verhuur van de woningen heeft ingestemd. Dat R&H daardoor financieel voordeel misloopt moet voor haar rekening en risico blijven. Met betrekking tot het verweer van R&H dat sprake is van een onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht oordeelt het hof dat niet voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot integrale nietigheid van artikel 5 van de overeenkomst zal concluderen. De Huisvestingswet 2014 beoogt weliswaar, anders dan de wetgeving die zij verving, een uitputtende publiekrechtelijke regeling te geven, maar het doen uitvoeren van regelgeving en afspraken maken over te leveren prestaties met verhuurders op het gebied van de woonruimteverdeling is nog steeds mogelijk. Naar het voorlopig oordeel van het hof zijn de leden 1 en 2 van artikel 5 aan te merken als prestatieafspraken en is van onaanvaardbare doorkruising van publiekrecht geen sprake.

Dat geldt niet voor lid 3 van artikel 5 in verbinding met bijlage 7. De daarin opgenomen criteria voor toedeling van de woningen bij voorkeur aan kandidaten met een binding aan de gemeente Lansingerland kan de gemeente naar voorlopig oordeel van het hof niet opleggen via de overeenkomst. Dat de wetgever met de Huisvestingswet heeft gekozen voor een uitputtende publiekrechtelijke regeling heeft als consequentie, dat de gemeente voor koopwoningen ook geen afspraken omtrent toedeling mag maken.

Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden 10 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3698.

 

Deel dit artikel via 

Deze publicatie is geschreven door