Goed verhuurderschap
In de wet worden landelijke algemene regels geformuleerd voor wenselijk gedrag van verhuurders. Deze regels worden van toepassing op verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief toegelaten instellingen), verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. De nieuwe norm van goed verhuurderschap gaat het volgende inhouden.
Verbod op discriminatie
Verhuurders zijn op basis van deze regels verplicht om alle vormen van discriminatie te voorkomen en tegen te gaan. Verhuurders worden daarom verplicht een helder en transparant selectieproces te hanteren, waarbij zij verplicht gebruik moeten maken van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria. Ook moet straks de keuze voor een bepaalde huurder aan de andere kandidaat-huurders worden gemotiveerd. Woningcorporaties zijn van deze motivatieplicht uitgezonderd, indien zij een woonruimteverdeelsysteem gebruiken.
Tegengaan van intimidatie
Verhuurders dienen zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Zo zal een verhuurder op een correcte manier en met respect voor zijn huurder moeten omgaan met klachten en niet mogen dreigen met het niet verlengen van een tijdelijke huurovereenkomst of het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst.
Schriftelijkheidsvereiste
De verhuurder is straks verplicht om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Mondeling gesloten huurovereenkomsten blijven geldig, maar de huurder kan via de gemeente schriftelijke vastlegging daarvan afdwingen. Dit zorgt ervoor dat de huurder kan kennisnemen van zijn rechten en plichten en dat de afspraken tussen partijen voor de rechter en huurcommissie toetsbaar worden.
Informatieverstrekkingsplicht
De verhuurder krijgt de plicht om schriftelijke informatie te verstrekken aan de huurder omtrent zijn wettelijke plichten en rechten ten aanzien van het gehuurde, als die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Ook dient de verhuurder de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente vermelden (zie hierna).
Rol voor gemeenten
Met het wetsvoorstel worden de volgende nieuwe taken en bevoegdheden aan gemeenten toebedeeld.
Meldpunt
Gemeenten moeten een meldpunt inrichten waar huurders, woningzoekenden, arbeidsmigranten en anderen terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurgedrag. Naar aanleiding van een klacht kan de gemeente tot handhaving overgaan. Het meldpunt moet binnen zes maanden na inwerkingtreding van de wet actief zijn. Wanneer de wet in werking zal treden, is nog niet bekend. Op dit moment (december 2022) ligt het wetsvoorstel bij de Tweede Kamer om te worden ingepland voor een plenaire behandeling.
Verhuurvergunning
Gemeenten krijgen de bevoegdheid om via een gebiedsgerichte verhuurvergunning strengere eisen te stellen aan verhuurders. De gemeente kan aan deze verhuurvergunning voorwaarden verbinden met betrekking tot de wijze waarop de verhuurder dient aan te tonen hoe invulling wordt gegeven aan de regels van goed verhuurderschap. Ook kan de gemeente de voorwaarde stellen dat de kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum dat voor de betreffende woning geldt. Tot slot mogen gemeente het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan verplicht stellen.
Verhuurvergunning voor verblijfsruimten arbeidsmigranten
Gemeenten krijgen de bevoegdheid om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten in te stellen. Deze vergunning is, anders dan de verhuurvergunning, niet gebiedsgebonden. De voorwaarden die gemeenten aan deze vergunningen kunnen verbinden worden nog nader uitgewerkt. Wel is al duidelijk dat gemeenten de voorwaarde kunnen stellen dat aan een arbeidsmigrant of een huishouden alleen een afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimte in gebruik wordt gegeven, om overbewoning te voorkomen.
Handhaving
Gemeenten krijgen de bevoegdheid om te handhaven bij overtreding van de voorschriften die op grond van de wet of een van de nieuwe vergunningen gaan gelden. Bij een eerste overtreding moet, vóórdat een herstelsanctie wordt opgelegd, eerst een waarschuwing worden gegeven. Indien de verhuurder zijn gedrag niet aanpast na een waarschuwing en het opleggen van een herstelsanctie, kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De hoogte van de bestuurlijke boete bedraagt maximaal € 22.500 en in het geval van recidive maximaal € 90.000. Ook kan de gemeente (onder strikte voorwaarden) besluiten om de gegevens van de verhuurder openbaar te maken, ter bescherming van woningzoekenden en huurders.
Intrekken vergunning
Indien handhaving onvoldoende effect heeft op het gedrag van de verhuurder, kan de gemeente de verhuurvergunning intrekken of zelfs het beheer van het gehuurde overnemen van de verhuurder. In dat geval zal de gemeente de ontvangen huurpenningen doorstorten aan de verhuurder, maar wel het verdere beheer op zich nemen. De gemeente kan de kosten van het beheer doorleggen aan de verhuurder. Volgens de memorie van toelichting stellen B&W een kostendekkende beheervergoeding vast. Deze wordt verrekend met de huurpenningen die de gemeente namens de verhuurder heeft geïnd.
Impact op de woningmarkt
De invoering van de Wet goed verhuurderschap zal grote implicaties hebben voor verhuurders en voor de rol van gemeenten binnen de regulering van de woninghuurmarkt. Mocht u hierover vragen hebben dan staan de vastgoedspecialisten van Pels Rijcken u graag te woord.
Bron: wetsvoorstel Wet goed verhuurderschap
Zie ook ons blog van 30 september 2021 over de consultatie van dit wetsvoorstel.
