Nieuws

Dealmakers van de week: Waldo Noordam (Vestia) en Elmer van der Kamp (Pels Rijcken)

Dealmakers van de week zijn Waldo Noordam (Vestia) en Elmer van der Kamp (Pels Rijcken), betrokken bij de Raamovereenkomst tussen de Gemeente Den Haag en Vestia. In die overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over de oprichting van een wijkontwikkelingsmaatschappij. Vestia brengt in deze WOM Den Haag Zuidwest ca. 112 miljoen euro aan vastgoed in, de gemeente ca. 80 miljoen euro aan financiering. Het doel is de herstructurering van vastgoed in Den Haag Zuidwest en het creëren van waardevermeerdering.

Elmer van der Kamp, dealmaker voor Pels Rijcken: "Bij deze deal werd een raamovereenkomst aangegaan tussen Vestia en de gemeente Den Haag waarbij een aantal onderwerpen geregeld moesten worden. Het oprichten van een wijkontwikkelingsmaatschappij was daar een van, maar daarnaast zijn ook afspraken gemaakt over de verkoop van woningen, de prestaties van Vestia in de komende jaren en over een groot aantal projecten waarbij Vestia en de gemeente betrokken zijn. Juridisch bijzonder daarbij was dat in de afspraken niet alleen de belangen van Vestia en de gemeente moesten worden zeker gesteld, maar dat tegelijkertijd rekening moest worden gehouden met de positie van Vestia als saneringscorporatie en met de verschillende vormen van toezicht die op toegelaten instellingen van toepassing zijn. Daarnaast moest rekening worden gehouden met de ontwikkelingen die op dit moment ten aanzien van woningcorporaties spelen, zoals de gewijzigde inzichten in de governance en informatievoorziening. Daarop hebben wij bij de inrichting van de WOM Zuidwest zoveel mogelijk geanticipeerd. Er is een toegenomen interesse voor dit type publiek-private samenwerking. Dit is het gevolg van het feit dat de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties beperkter worden en een herordening plaatsvindt van de corporatiesector als geheel en een bezinning op de taken van deze sector. Tegelijkertijd blijft behoefte bestaan aan investeringen in woningen en in de volkshuisvesting in het algemeen. Waar corporaties daar niet zelfstandig aan kunnen voldoen, kunnen publiek-private, maar ook andere samenwerkingsverbanden hierin voorzien. Ik verwacht dat daar in de toekomst meer gebruik van gemaakt zal worden. Dit type deals is met name complex omdat de corporatiesector sterk gereguleerd is en door verschillende toezichthouders wordt gecontroleerd. Deze toezichthouders hebben overlappende taken, maar vaak een eigen beoordelingskader. Daarbij speelde een rol dat woningen vanuit Vestia als toegelaten instelling zouden worden ingebracht in een rechtspersoon die geen toegelaten instelling is. Vanuit de gemeente speelt daarnaast het toezicht en de inspraak van de gemeenteraad een rol, alsmede het toezicht vanuit de provincie op de vorming van rechtspersonen als de WOM Zuidwest. Daarnaast diende de WOM Zuidwest ook in fiscale zin als wijkontwikkelingsmaatschappij te worden aangewezen. De uiteindelijke deal diende derhalve niet alleen voor Vestia en de gemeente Den Haag te worden gedragen, maar ook vanuit verschillende invalshoeken te worden getoetst en goedgekeurd. Daarmee diende steeds rekening te worden gehouden."

Waldo Noordam, Ontwikkelingsmanager Vestia: "Als gevolg van de veranderde financiële situatie bij Vestia hebben de gemeente Den Haag en Vestia gesproken over het oplossen van een aantal onlosmakelijk met elkaar verbonden dossiers. Het gaat hierbij om de afhechting van bouwprojecten waaruit Vestia zich genoodzaakt zag zich terug te trekken en het realiseren van voldoende verkopen van bestaand bezit in het kader van het Verbeterplan. Vestia heeft dit plan op verzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties opgesteld om te zorgen dat Vestia op lange termijn haar kerntaak kan blijven uitvoeren. De gemeente Den Haag en Vestia hebben prestatieafspraken gemaakt voor de verwachte saneringsperiode van 10 jaar. De oprichting van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest maakt het mogelijk de herstructurering van deze wijk gedurende deze periode te continueren. De realisatie van een gedifferentieerd aanbod van kwalitatief goede woningen maakt deze wijk voor meer doelgroepen aantrekkelijk om te wonen. Met betrekking tot de residentiele vastgoedsector het komende jaar, zijn de eerste tekenen van herstel van de markt duidelijk waarneembaar. Dat biedt uiteraard kansen om een kwetsbare wijk als Den Haag Zuidwest te laten doorgroeien naar een gedifferentieerde wijk. De WOM vangt het verlies aan investeringsvermogen van Vestia in Den Haag Zuidwest op. Vestia brengt 2039 verhuurbare eenheden en een tweetal bouwlocaties in. De door Vestia ingebrachte eenheden worden als onderpand of ter uitvoering ingebracht. De gemeente Den Haag zorgt voor de financieringsbehoefte van maximaal € 80 mln. Het programma van de WOM bestaat uit de realisatie van 850 woningen en de renovatie van 250 woningen ter plaatse van de ter uitvoering ingebrachte complexen en bouwlocaties in een periode van tien jaar. De gemeente verschaft financiering voor deze investeringen die Vestia anders niet zou kunnen opbrengen. We zijn dan ook verheugd dat we door deze bijzondere samenwerking met de gemeente de herstructurering van Den Haag Zuidwest kunnen voortzetten. De geplande investeringen zullen naar verwachting een positieve invloed hebben op de waardeontwikkeling van het vastgoed in deze wijk. De belangen van Vestia met een grote vastgoedportefeuille in deze wijk zijn evident. Uitstel van investeringen zou een neerwaartse spiraal betekenen en daarmee tot een grotere opgave op langere termijn leiden. Den Haag behoort nadrukkelijk tot het kerngebied van Vestia. Vestia heeft in Den Haag circa 20.000 woningen in vaak kwetsbare wijken en is daarmee een belangrijke partner van de gemeente. Den Haag Zuidwest mag zich al jaren verheugen op specifieke politieke aandacht. De wijk kenmerkt zich door een groot aantal goedkope en kwalitatief beperkte naoorlogse meergezinswoningen alsmede weinig koopkrachtige laag opgeleide bewoners. Al jaren wordt geïnvesteerd in een beter evenwicht in de wijk door kwalitatief slechte meergezinswoningen te slopen en meer eengezinswoningen in het koopsegment toe te voegen met daarmee meer koopkrachtige en beter opgeleide bewoners. Hoewel al de nodige successen zijn behaald, is de wijk nog lang niet af. Zowel bij de gestopte bouwprojecten, de verkoop van bestaand bezit, de prestatieafspraken als bij de oprichting van de WOM kiest Vestia heel bewust voor het compromis met begrip voor beider belangen. Wij verwachten dat dit consensusmodel in combinatie met de zeer constructieve samenwerking tussen gemeente en Vestia de stad iets moois gaat opleveren. We hebben met veel plezier aan de totstandkoming van de WOM gewerkt en kijken uit naar wat komen gaat."

Adviseurs Gemeente Den Haag en Vestia: Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn (Elmer van der Kamp, Frank Oranje en Peter Hoogendoorn, René Spit en Jos Verburg, Jorrit van der Weide), Ernst & Young (Amerens Bouwman)